上面有未保存建物的土地可否申請自用住宅優惠稅率之土地增值稅？

★本文內容僅供參考，實際上應依政府及稅捐機關之最新法令及解釋為準。

一、緣起：我有一位客戶的狀況是這樣子的：
　　（一）土地上頭有未保存建物（鋼鐵造），而且所有權人都是這個客戶。
　　（二）但土地登記簿謄本上面也有建物之建號（木造），而實際上此一木造建物早就已經被拆除了。
　　（三）目前想要辦理買賣過戶，是否可以申請自用住宅優惠稅率之土地增值稅？

二、解答：如果有符合《土地稅法》第34條之規定的話（註一），可以依下列程序來辦理：
　　（一）向地政事務所申請木造建物「建物滅失登記」。
　　（二）向地政事務所申請鋼鐵建物「自用住宅勘測」（目前無需面積的地政規費是400元，需要面積的地政規費是4000元，視情況而定，看要辦理那一種？此外，如果沒有門牌的話，可能得事先要向戶籍事務所申請「臨時門牌」。）
　　（三）等程序（一）、程序（二）都完成之後，再來申報自用住宅土地增值稅。


註一：
《土地稅法》第34條
土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。
前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。
第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。
土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：
一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。
二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
三、出售前持有該土地六年以上。
四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
五、出售前五年內，無供營業使用或出租。
因增訂前項規定造成直轄市政府及縣（市）政府稅收之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補足之，並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。
前項實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府及縣（市）政府協商之。

不動產買賣所得與老人基本保證年金等社會福利的問題

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　　緣起：幾個月前，突然有鄰居問我一件事情，說他有一位身心障礙的弟弟因為將其名下不動產以買賣名義過戶給照顧他的親戚，結果後來就領不到「身心障礙者生活補助」了。

　　後來，我有幾位年紀頗大的客戶因為打算要把祖先傳承下來的不動產公平分配給其他各房的緣故而想要將不動產過戶給其他親戚。這些親戚有些是二親等以上了，法律上直接以買賣名義過戶也沒有「二親等買賣視同贈與」的問題。（因為持有兩年以上了，所以也不會有所謂的「奢侈稅」的問題。）

　　但我建議他們去勞保局辦事處問有關「老人基本保證年金」的問題，結果勞保局辦事處的人員告訴他們，如果不動產以買賣名義過戶的話，極可能會被政府的社會福利機構列入為個人綜合所得。由於不動產的土地公告現值及房屋評定現值動輒超過新台幣五十萬元，可能會因此而領不到「老人基本保證年金」。（註一）

　　後來，由於他們所要移轉的土地是農地，加上又有農地農用，可以申請不課徵土地增值稅。（註二）而要移轉給二親等以上親戚的農地的公告現值在贈與人每年每人贈與稅免稅額以內，因此最後還是採用贈與名義的方式來過戶，也沒被課徵到土地增值稅及贈與稅。（原案其實涉及到二親等及二親等以上親戚的農地贈與，其實還頗為複雜的，但與本文主題無關，所以就不談了。）

　　由於我在網路上幾乎沒看到有人在寫這類的文章或資訊，因此我提供出來給大家參考看看。


註一：
         http://www.bli.gov.tw/sub.aspx?a=3HMtFzwjyfc%3d

　　我在行政院勞保局的上面網頁有看到下列文字，這應該是依據《國民年金法》第三十一條所規定的：

　　 國民年金法規定「個人綜合所得超過50萬元」的人，不能請領老年基本保證年金、原住民給付、身心障礙基本保證年金。


註二：
《土地稅法》第39-2條  
作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。
前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。
作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。